Покупка новой квартиры в Израиле является одним из самых острых и проблематичных вопросов, в первую очередь, для молодых израильских семей. Данная тема интересна также и многим инвесторам как в Израиле, так и за рубежом. Кроме того, в настоящее время многие новые репатрианты из России, Украины, Казахстана и др. стран СНГ интересуются покупкой новой квартиры в Израиле еще до их приезда в Израиль – многим новым репатриантам приходится ожидать встречи у израильского консула или представителя Сохнута по несколько месяцев, а за этот срок многие новые репатрианты решают свою бытовые вопросы, связанные с их репатриацией в Израиль, такие, как продажа недвижимости в стране исхода и приобретение квартиры в Израиле.
Наш адвокатско-нотариальный офис занимается вопросам купли-продажи недвижимости в Израиле с 1999 года и наши адвоката занимались оформлением сделок купли продажи квартир в различных городах Израиля (Тель-авив, Ришон ле цийон, Петах Тиква, Хулон, Хайфа, Крайот, Нацерет (Ноф ха Галиль), Бат- ям, Ариль, Нетания, за пределами зеленой черты (на территориях), как со вторых рук, так еще и еще непостроенных квартир, как квартир зарегистрированных в Табо, так и зарегистрированных в других израильских реестрах недвижимости (См. подробнее — https://katsmanlaw.co.il/slozhnaya-sdelka-s-nedvizhimostju-risk-poteryat-dengi).
Строительные подрядчики в Израиле вот уже десятилетиями продают еще непостроенные квартиры. Интерес израильского строительного подрядчика (каблана) в данном вопросе очень простой- получить деньги от покупателя заранее, еще до начала строительства квартир, и из этих денег и финансировать дальнейшее строительство недвижимости. Предлагая «квартиру на бумаге» израильские строительные подрядчики идут на различные коммерческие хитрости, стараясь привлечь клиента. Одна из них – предложение купить еще непостроенную квартиру с огромной скидкой (15-30%). Данная скидка, естественно, привлекает многих потенциальных покупателей, однако возникает серьезный вопрос- а что будет с деньгами покупателя, если строительный подрядчик (каблан) разорится или попросту не выполнит свои обязательства перед ним, т.е. деньги ушли, а квартиры нет и не будет.
Ответ на данный вопрос содержится в ст. 2 израильского Закона о продажи квартир (обеспечение средств вкладчиков) 1974 г.
Ст. 2 вышеупомянутого закона запрещает строительному подрядчику принимать от покупателя сумму свыше 7% от сделки купли-продажи новой недвижимости, не обеспечив данную сумму одной из гарантий, упомянутых в ст. 2 Закона.
Наиболее распространенным видом гарантий средств вкладчика в Израиле является банковская гарантия, т.е. это такая гарантия, когда сам банк, а не подрядчик, гарантирует возврат денежных средств покупателя в случае неполучения квартиры и\или невыполнения обязательств подрядчика.
Однако следует отметить, что и данный пункт Закона некоторые строительные подрядчики обходят и причина этому- неискоренимая доверчивость покупателя. Так, например, по делу № 42361-04-22, которое адвокаты нашего офиса вели в мировом суде г. Тель-авив в 2022 г., выяснилось, что строительный подрядчик из г. Ашадод, против которого наш адвокатский офис подал иск, не выполнил своих обязательств перед покупателем, т.е. не достроил само здание и квартиру, а также не предоставил банковскую гарантию покупателю. Данная сделка оформлялась через одного тель-авивского адвоката, но данный адвокат представлял интересы не покупателя, а только строительного подрядчика (наш клиент заплатил ему гонорар, но выяснилось, что гонорар уплачен не за представление интересов клиента по сделке купли-продажи квартиры, а за регистрацию недвижимости в реестре недвижимости (Табо), что также до сих пор не сделано).
Также, в 2004 г адвокаты нашего офиса вели дело № 266/04 в областном суде г. Хайфа против одного из строительных подрядчиков. Также в рамках ведения вышеупомянутого дела выяснилось, что банковская гарантия не была предоставлена покупателю новой квартиры. Также выяснилось, что и сама квартира не была построена в соответствии с требованиями закона, а также не была зарегистрирована в израильском реестре недвижимости (Табо). Выводов из 2-х вышеназванных примеров можно сделать немало, на самые главные из них это: 1. «моя доверчивость -мое наказание», 2 не полагаться на имидж подрядчика и его имя на рынке, ведь, если случится война или рынок упадет, то и подрядчик может разориться или же просто не выполнить своих обязательств, 3. даже не думать о том, что адвокат подрядчика будет защищать твои интересы, ведь адвокат защищает не интересы дела, а интересы своего клиента.
